刘祥华《产业贷款与投资》讲座精华部分精彩记录

现在你向银行贷款购房，选择20年摊还期肯定比选择30年摊还期省息省钱（注1）。这一点不难理解。

我们购房投资以赚取租金收入与产业增值，不外是要我们所投资出去的金钱带来理想的回酬（注2）。回酬是一项投资成功与否的重要标的。

我们来思考这个选择：现在我要投资一间服务公寓出租（详情这里省略），打算向银行贷款20年。其实银行可以提供长达30年的贷款期给我，但是我不要分30年摊还。为什么？借越久还的利息就越多，太不划算了。

你同意他的选择是明智的吗？选择20年摊还期能省下利息从而提高回酬吗?

是的，20年摊还期的确省下了不少利息，30年摊还期的确让银行赚多了。

可是，以20年贷款投资房产的回酬，低过–是低过没错–低于以30年贷款投资房产的回酬。

是的，以30年贷款投资房产的回酬，高过–是高过没错-高于以20年贷款投资房产的回酬。

30年摊还期在过程中多付了利息，但最终却让你获得更高的回酬，投资者最终目标是看回酬多少，不是吗？

俗语说为了一棵树放弃了整个森林，投资房产者往往顾此失彼，因小失大。

规划更高回酬的投资不能靠单向利息加减，仍需考虑如税务、杠杆等的多元拼配。

（房产投资除了回酬，还要考虑风险管理、现金流规划、遗产规划等等。理想上，任何单独的投资理财项目理应配合你人生整体的规划（如财务）来设定）

投资房产前，你所咨询的专业人士应该包括我！

注1 ：RM250,000的贷款，每年4%的固定利率（按月计算）

            贷款20年，每月还1,515，20年共还RM363,600 （利息共计RM113,600)

            贷款30年，每月还1,194，30年共还RM429,840 （利息共计RM179,840）

注2：回酬-指每年的复利回酬（Compound Return）

What Does Compound Return Mean?
The rate of return, usually expressed as a percentage, that represents the cumulative effect that a series of gains or losses have on an original amount of capital over a period of time. Compound returns are usually expressed in annual terms, meaning that the percentage number that is reported represents the annualized rate at which capital has compounded over time.When expressed in annual terms, a compound return can be referred to as a “compound annual growth rate (CAGR)”.

Investopedia explains Compound Return
For example, if an investment fund claims to have produced a 10% annual compound return over the past five years, this means that at the end of its fifth year, the fund’s capital has grown to a size equal to what it would be if the funds on hand at the beginning of each year had earned exactly 10% by the end of each year.
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In other words, suppose you started with an initial investment of $1,000. If you multiply 1,000 by 1.1 five times, you will end up with about $1,611. If an investment of $1,000 ended up being worth $1,611 by the end of five years, the investment could be said to have generated a 10% annual compound return over that five-year period.However, this does not mean that the investment actually appreciated by 10% during each of the five years. Any pattern of growth that led to a final value of $1,611 after five years would equate to a 10% annualized return. Suppose the investment earned nothing for the first four years, and then earned $611 in its last year (a 61.1% return for the year). This would still equate to a 10% annual compound return over the five-year measurement period, since the final amount is still equal to what the $1,000 would have grown to if it had appreciated by a steady 10% each year.

市场上有这种叫Flexi Loan （伸缩性房贷）的房屋贷款配套。

让我们用数字来说明贷款的其中一个特点。

假设你借银行A房贷(RM200,000)，贷款利息Y(6%)。若你把B(RM200,000) 放在特定的来往户口（没有利息，可能需缴几令吉费用），当你在贷款一个月后缴还房贷C(RM2,000) 时：

正如一般房贷，C将会用来缴付利息，其余用来付贷款母金。

C将被用来缴还X 利息：（A RM200,000 - B RM200,000）x Y% x 31/365 = 0

其余用来付贷款母金     ：   C （RM2000） - X （0 ） = RM2,000

贷款余额 = RM 200,000 - RM2,000 = RM198,000

以此类推，只要B 等于或大过A，清还贷款后你一共还了A( RM200,000)，一分钱利息也不用付。（银行如何赚钱见附文）

既然有足够现钱，不必贷款就可买下产业，为何多此一举呢？

有足够现钱却”多此一举”贷款的人，大致基于两个原因：

（1）现钱购买产业深怕税收局查问漏税或逃税（这做法有待商榷，另文详谈）

（2）是生意人，需有现金流动周转。若把钱用来买产业，万一要需要现金才向银行另外贷款较费时费钱。选用这种贷款配套，放在来往户口的钱随时需要可以动用，没用到时放在户口减免房贷利息。

如果你不是基于第二个原因，购买产业来投资-出租，那就得参考下例才决定是否只基于减免利息才选择伸缩性配套

房屋价钱        ：RM220,000

头期                ：RM20,000

贷款                ：RM200,000

摊还期            ：30 年

年利息            ：6%

每月供款        ：RM1199.10

选择一：普通房屋贷款RM200,000。自己的RM200,000用做储蓄、投资。

（或选择伸缩性贷款RM200,000，但把自己的RM200,000用做储蓄、投资。）

选择二 ：选择伸缩性贷款RM200,000，同时存放自己的RM200,000在指定的户口（无任何利息或费用）

第一年：

扣除地方税收、管理费等的租金是：RM16,000

假设买主是最高收入人士，租金收入的课税率是27%               

	选择 1	选择 2
租金	RM16,000	RM16,000
房贷利息	RM11,933	RM0
租金收入 （扣除利息开销）	RM4,067	RM16,000
课税27%	(RM1,098)	(RM4,320)
(A)税后租金收入	RM14,902	RM11,680
(B) 一年后房贷结欠	(RM197,544)	(RM185,611)
(C) RM200,000储蓄、投资一年５%利率	RM10,000	RM 0
(D) = (A) + (B) + (C)	(RM172,642)	(RM173,931)

哪一个配套较好呢？

就得看你从哪个角度去分析、规划。

就如上述例子，虽然选择２在首年是零利息、摊还额全数缴还母金，但是它的税后租金收入（Ａ）却是少过Ｂ。而且租金越高，差别越大。

选择２把自己的RM200,000存入Ｆｌｅｘｉ的来往户口来减免贷款利息，选择１则用来储蓄及投资。即使赚取5％的年息，其Ｄ数额大于选择２！而且储蓄、投资利息越高，差别越大。

节省了利息，却”亏”了所”赚”的钱！

第２年的情况也许不一样。。。

所以说，伸缩性的贷款固然有其优点，但不是适合每个人。

即使选择了伸缩性贷款，也要顺应时机根据自己的税务状况、财务需求、投资机会、利率差别等，伸缩性地运用伸缩性贷款的伸缩性便利。

财务规划必需是全面的，才能避免顾此失彼，避免因小失大！

祥华　

摘录于在怡保主讲的”规划房贷通达财务自由”训练会后

附文：银行如何赚钱？

既使是Flexi Loan/All-in-One , 银行也有钱赚的。以下简单说明（实际操做较复杂）：
普通Term Loan，
A放RM100k定期存款，银行付3.5%利息；银行把A的RM100k（事实上银行是放大几倍借出去（”印”钞票））当房屋贷款借出去，若是5%利息，银行从中赚了1.5% x 贷款。
若A是把钱放Saving,　Current Account，银行甚至是付0利息。把钱借出去，”干捞”所有的5%利息x 贷款。
如果是拿真实的Flexi Loan/All-in-one，A借了RM200k，放RM200k在Current Account，达到0%巴仙利息。但银行有了Current Account 的200k,　它可以用这RM200k加倍放贷出去，赚取利息。即使银行把RM200k借给另一间银行，也赚了近3%。
所以银行是很会算（套用不相信节息或0利息配套的人的话语），它如何赚钱不用你我为他操心。最重要的还是哪个配套适合你的现金流规划、投资规划？

           

马来西亚政府予2007年4月取消实业盈利税（RGGT)，便也将在即将来临的预算案颁布更多刺激房地产的政策，发展商、产业代理、再加上广告媒体的大力销售，小民们是否蠢蠢欲动？

首相推介北部经济特区后，有高官苦口婆心叫拥地者别先卖地给发展商，15年后地价将涨1倍。

看官，如果一间屋子或一块地现在值1万，15年后升值至2万，简单计算回酬是：72/15 = 一年4。8%

套用电视节目一掷千金的问话：这是不是一宗好的交易呢？

有人告诉你10年前他用25万买了一间店铺，现在店铺市值40万，看似很好，但请问他的回酬是多少呢？

如果他是贷款购买的房屋（很多马来西亚人都借钱购屋，即使有钱人也怕“income tax”假假借钱），利息付出了多少？

若房子或店屋出租，其中的租金收入必须依法缴交所得税。还有装修费，地税，门牌税，管理费。。。

很多人知道投资股市风险高，却往往轻视房地产投资潜在的巨大风险。

有理财师更说：房地产投资比起股票投资赚钱更需更广泛的理财知识！

如果你不肯定你投资房地产的预计回酬，请别冲动下定金！

投资房地产能赚钱的计划不能单靠模糊的感觉及计算；买了才后悔往往需要付出许多代价！！

精确的规划及计算才能决定“买，还是不买”

让合格的理财规划师为你效劳吧！

祝你投资愉快！