刘祥华《产业贷款与投资》讲座精华部分精彩记录

现在你向银行贷款购房，选择20年摊还期肯定比选择30年摊还期省息省钱（注1）。这一点不难理解。

我们购房投资以赚取租金收入与产业增值，不外是要我们所投资出去的金钱带来理想的回酬（注2）。回酬是一项投资成功与否的重要标的。

我们来思考这个选择：现在我要投资一间服务公寓出租（详情这里省略），打算向银行贷款20年。其实银行可以提供长达30年的贷款期给我，但是我不要分30年摊还。为什么？借越久还的利息就越多，太不划算了。

你同意他的选择是明智的吗？选择20年摊还期能省下利息从而提高回酬吗?

是的，20年摊还期的确省下了不少利息，30年摊还期的确让银行赚多了。

可是，以20年贷款投资房产的回酬，低过–是低过没错–低于以30年贷款投资房产的回酬。

是的，以30年贷款投资房产的回酬，高过–是高过没错-高于以20年贷款投资房产的回酬。

30年摊还期在过程中多付了利息，但最终却让你获得更高的回酬，投资者最终目标是看回酬多少，不是吗？

俗语说为了一棵树放弃了整个森林，投资房产者往往顾此失彼，因小失大。

规划更高回酬的投资不能靠单向利息加减，仍需考虑如税务、杠杆等的多元拼配。

（房产投资除了回酬，还要考虑风险管理、现金流规划、遗产规划等等。理想上，任何单独的投资理财项目理应配合你人生整体的规划（如财务）来设定）

投资房产前，你所咨询的专业人士应该包括我！

注1 ：RM250,000的贷款，每年4%的固定利率（按月计算）

            贷款20年，每月还1,515，20年共还RM363,600 （利息共计RM113,600)

            贷款30年，每月还1,194，30年共还RM429,840 （利息共计RM179,840）

注2：回酬-指每年的复利回酬（Compound Return）

What Does Compound Return Mean?
The rate of return, usually expressed as a percentage, that represents the cumulative effect that a series of gains or losses have on an original amount of capital over a period of time. Compound returns are usually expressed in annual terms, meaning that the percentage number that is reported represents the annualized rate at which capital has compounded over time.When expressed in annual terms, a compound return can be referred to as a “compound annual growth rate (CAGR)”.

Investopedia explains Compound Return
For example, if an investment fund claims to have produced a 10% annual compound return over the past five years, this means that at the end of its fifth year, the fund’s capital has grown to a size equal to what it would be if the funds on hand at the beginning of each year had earned exactly 10% by the end of each year.
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In other words, suppose you started with an initial investment of $1,000. If you multiply 1,000 by 1.1 five times, you will end up with about $1,611. If an investment of $1,000 ended up being worth $1,611 by the end of five years, the investment could be said to have generated a 10% annual compound return over that five-year period.However, this does not mean that the investment actually appreciated by 10% during each of the five years. Any pattern of growth that led to a final value of $1,611 after five years would equate to a 10% annualized return. Suppose the investment earned nothing for the first four years, and then earned $611 in its last year (a 61.1% return for the year). This would still equate to a 10% annual compound return over the five-year measurement period, since the final amount is still equal to what the $1,000 would have grown to if it had appreciated by a steady 10% each year.

再一次说明了：拥有许多的财富不是一个人财务自由的绝对因素！

正确的理财观念及习惯，比起财富的多寡来得更重要！ 

16岁中巨奖如坠罪恶黑洞 英女子6年败光1千万
2009/09/01 6:47:45 PM
●南洋商报 （伦敦1日综合电）英国22岁女子考莉·罗杰斯虽然年纪轻轻，却有异于常人的经历，可以作为很多年轻人的借镜。据《每日邮报》报道，6年前，她才16岁，获得幸运之神眷顾，中了190万英镑彩金（约1094万令吉），想不到财富反而为她带来诸多不幸。

考莉坦承，中奖后她开始放纵自己，不但酗酒、染上毒瘾、乱搞男女关系、还闹自杀。她认识了前科累累的男友，开始吸食可卡因，为此共挥霍了25万英镑（约144万令吉）。她说：“过去6年，我掉进了一个大黑洞里，一度以为会永远爬不出来。”

酗酒吸毒3度自杀

考莉斯花钱如流水，把彩金花在奢华度假，为家人买房子、名牌衣服及跑车等。她说：“我不在乎，因为财富带给我的只有心痛。”

她说，滥用药物引发的忧郁症，曾导致她3次企图自杀。最近一次是在去年11月，当时她的毒枭男友回家后发现她倒卧在地，手腕割伤。

如今，考莉自称已痛改前非，并坦言年纪轻轻中大奖并非好事。

她已有两个小孩。她说：“老实说，我希望自己未曾中奖，早知钱会害人，当初就该把奖金全还给彩金公司。我年纪太小，加上自小一无所有，根本无法应付一夕暴增的财富。真希望当时有人能帮我保管这笔钱，等我长大，懂得理财后再还我。”

当初的横财几乎已挥霍殆尽，她的存款仅剩两万英镑（约11万令吉）。

现在考莉·罗杰斯已搬回去与母亲同住，并下定决心要为两个小孩提供稳定的家庭生活。一夕暴富是许多人的梦想，但是，对罗杰斯而言，却是一场不堪回首的恶梦。

 常常有人会询求专业意见,却只要求快速而简单的答案:买或不买?卖或不卖?

1) “我听朋友说, C公司的股价已经跌到高峰价的一成以下, 请问是不是可以进场了?”

2) “那边听说要建大学了, 现在房屋贷款的利息又那么便宜, 你看是否投资得过?”

3) “那档成长基金几年前令我获利不少, 现在基金价格那么低, 是不是可以再买了?”

4) “我上个星期前买了M公司的股票, 现在卖了有几千零吉赚, 看报纸说现在市场已经超买, 我是不是应该卖了走为上策?”

5) “我半年前订购的店铺快建竣, 现在有人出价要我转让, 扣除费用, 我所付出的三万令吉头期钱为我赚来三万令吉, 我是不是应该卖出?”

6) “股神说得没错, 别人恐慌时我们要贪心。五个月前我用五千钱令吉买了一档基金, 虽然一度亏了15%, 现在价值竟然倒升了近七千令吉, 是不是应该卖了?”

更难倒人之处是我对问的人财务背景一无所知, 或只有一面之缘。

这情况好像是病人见了医生，自己讲了几个状况，医生还未有机会为你检查身体，未进一步诊断，病人就急着要医生开药了。

要是简单地回答问题后，可能面对的情况如下：

a) 买。后来，他用RM30,000买了C公司股票。一些坏消息又出来，股价再跌了三分二。他慌了，亏着卖！他置疑你的专业能力！

b) 不买。后来股价跌了三分二，他很感激你！过了两年，股价竟然升到一倍，两倍。。。。。。他说要不是你当年阻挡他的财路，他的人生可以少奋斗几年！

c) 买。他先用RM15,000 买了C股票。股价再创新低时，他再买了RM15,000。过了两年股价不断攀升。他卖了若干股票，拿回RM30,000本钱，其余的留在股票中让它继续钱生钱。

d) 不买。后来，股价再跌了三分二。当时，他不幸患上急病，由于没有医药卡保险保障，进出医院花了近三万令吉的积蓄。他庆幸钱没有套在股市中，否则急用钱时不是亏着卖，便是得向他人借。

e) 买。投资情况如C。患病时，由于他有买医药卡保险保障，手术及医院开销没有动用到他的储蓄，也无需卖掉当时正在亏钱的股票来付医药费。

一个人的良药也许是另一个人的毒药！

在自己尚不了解自己, 或未让理财师了解自己的情况下，走捷径要求简单的答案,欲速则不达，投资是难以成功的。

寻求意见前，以下事情必需先弄清楚:

i. 我已经拟定自己的长期，中期的理财目标与计划了吗？

ii. 我的风险承受度有多大？（会不会看到股票向下跌便慌了?！）

iii. 我是否备有急用的短期资金及足购的风险保障？

祝：投资愉快！